但现在的房地产商、投机商

2021-01-30 00:59

“通过评价指标的调整,避免一届政府任期内通过规划、房地产等短期内刺激动作做出政绩,而不顾城市、资本、产业与人口的协调发展。”张宏伟称。

袁钢明说,城镇化发展,农民工进城以后,国家应使房价更大幅度下降,下降到农民工能够住得起的程度,这才是真正符合中央所指的城镇化,即以人为本的城镇化发展。“但现在的房地产商、投机商,普通老百姓作为投机行为者来看,以为农民工进城就可以买得起高价的房子,这是完全错误的。”

事实上,业界人士普遍认为,城镇化的推进需要的是如何降低房价,高房价反而会阻碍农民工进城。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军即认为,在高房价下城镇化是难以推进的,因为城镇化的核心是农民市民化,必须让进城农民买得起或租得起房,才可能推进人口的城镇化,而这就要求降房价。

而在广东,由于城镇化率本身相对较高,未来城镇化发展速度也会更快一些。专家表示,当大量外来人口变成了城市居民,一方面给房地产业带来机遇,另一方面,政府需要加大投入,让人民安居乐业,如建设保障性住房等,这就不仅仅是房地产的问题。

经济企稳回升之中,各地寻找新的经济扩张驱动力迫在眉睫。城镇化被中央和地方寄予厚望,学者认为新型城镇化将是中国经济增长的持久动力,是未来扩大内需的最大潜力。接受南方日报记者采访的专家同时建言称,新型城镇化应“产城结合”,防止出现造城运动,形成“空城”。

在这样的市场背景下,大量楼房供应随之来临,尤其是三四线城市,在缺乏产业导入与支撑的前提下,不少城市出台新的产业发展规划,以此为基础开发产业新城。

记者注意到,新型城镇化刚一提出,将会受惠的农民工尚未高呼,房地产行业倒先开始欢呼,似乎为自己的发展夺得了一把尚方宝剑。

不可否认,城镇化和房地产是息息相关的,只有房地产发展后,才可以彻底的完成这件事情。合富辉煌首席分析师龙斌在谈到广东的城镇化发展时表示,广东是中国经济发展的火车头之一,广东城镇化率本身相对较高,未来城镇化发展速度也会更快一些。

作为城镇化率走在全国前沿的广东,其在《广东省城镇化发展“十二五”规划》(以下简称《规划》)中亦提出,2015年全省城镇化率达到70%。除了数量,未来广东推进城镇化将更加重视质量的提升。

如何避免“空城”出现,张宏伟指出,首先应调整与改革地方政府业绩评价指标,弱化gdp等传统的粗放型经济导向的指标,强化一些新型的集约型的经济评价指标,比如,居民人均可支配收入;当地居民的收入增长与gdp增长的比率等。

《规划》对产业项目相对较弱的粤西城镇群提出,要重点支持重大产业项目建设。培育产业集群,着力打造湛江东海岛工业新城,积极发挥大型项目对粤西地区发展的带动作用,推动新型工业化与新型城镇化协调发展。

此外,值得注意的是,新型城镇化的话题有被房地产行业绑架的嫌疑,一些舆论认为新型城镇化将为房地产带来更大发展空间。对此,业内专家认为,新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展,形成有效需求支撑下的房地产有效供给,但城镇化不是房地产化,房地产商不应幻想劫持新型城镇化为自己代言。

“发展产业新城,要产业先行,切实做到‘产城融合’。”张宏伟进一步指出,城镇化和工业化要同步推进,依靠产业的发展支持城市的建设,同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级,这样相互的互动与推进,才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效方法。

不过,银河证券首席总裁顾问左小蕾则指出,城镇化如果跟房地产有关系,应该是指保障房或者低价的商品房。“这不会推高房价,因为农民买不起房,他们的购买力很有限,很可能更多考虑的会是租房。”

此前,国务院总理李克强在江苏省江阴市新桥镇考察时也提到,城镇化要有产业作支撑,实现产城结合。“进城的农民有就业能创业,生活就会安稳,城镇化就能走得更扎实。”

广东省在规划中表示,部分城镇产业结构失衡,低端产业占用了大量土地资源,公共服务设施用地比重偏低,制约了城镇建设水平的提升。

“广东常住人口数量已经超过1亿,如果外来人口变成了居民,就不是房地产的问题,而是让人民群众安居乐业,就需要政府不断的投入,大量的基础设施建设会给房地产带来很大的需求。”龙斌谈到,房地产中的企业已经意识到,巨大的机遇中房地产业发挥越来越重大的作用。

“值得注意的是,实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发‘造城’,‘加快’所谓城镇化进程。”同策咨询研究中心总监张宏伟向南方日报记者指出,这样的“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化,或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”,这会助推这些城市面临崩盘的风险。

“如果一座座新城镇房子修得很漂亮,但社区人却寥寥,那么这绝对不是新型城镇化所要达到的目的。”新型城镇化提出后,发展中可能存在的问题,成为业界讨论的焦点。

这也正如国家行政学院决策咨询部主任慕海平所言,城镇化不仅要有“人口的城镇化”,更应是产业、人口、土地、社会、农村五位一体的城镇化。

中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下,各地热衷于新区、新城的报批,一些新区、城市副中心规划大批量出台。

城镇化的发展是否与房地产发展有着密切联系,会否进一步推高房价?对此,瑞信内房股研究部主管杜劲松称,“地方政府尤其是一些小城市确实有借城镇化推高房价的冲动,进而抬高地价从中获利。”

“在此情况下,国家应该做的除大量兴建保障房外,还应该开征房产税,但对普通低收入人群的房产税应予以免收或少收。”袁钢明说,美国、日本针对房产税设计了多种层次。一方面保护低收入者,另一方面打击投资需求。“唯有如此,才能使房价降下来。而中国的房地产业也应该真正靠普通居民的正常住房需求来支撑,而非投机性需求。”

广东省房协秘书长王韶同时认为,十八大提出要推进新型城镇化建设,有序推进农业人口市民化,利好楼市。新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展,形成有效需求支撑下的房地产有效供给,有望解决目前三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题,实现房地产业与经济发展方式的同步转型,使得三四线城市在新型城镇化道路上适度发展。

“城镇化不是给‘房地产化’代言。”清华大学世界经济与研究中心袁钢明教授在和讯“布局新型城镇化”论坛上称,城镇化被当做房价继续上涨和扩大的巨大空间,认为城镇化必然会扩大房地产需求,而房地产需求必然会推高价格,实际上这完全没有道理。